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商業地產產品線差異化研究專傢解密商業地產開發困局
北京萬科總經理毛大慶在接受中國房地產報記者采訪時表示。
品牌住宅房企轉戰商業 業內評論 蛋糕難吞
內容來自sina新聞
開發主體漸變
今後兩年，住宅開發商涉足商業的形式將進一步蔓延。除萬科外，還有金隅嘉業在東壩規劃區域性購物中心、華遠地產在通州籌劃好天地商業街、北京城建在房山興建勝茂廣場等。
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"這是城市發展階段的一種自然狀態。不是企業非得要去做，而是城市發展到瞭一定階段，需要有不同種類的城市配套出現，而企業會從中找到未來發展的商機，這是大環境使然"。
2013年聖誕節，北京萬科第一個商業項目--金隅萬科廣場正式營業，而這隻不過是近期住宅開發商搶占北京商業地產市場的一個代表。
談到這種市場變化，崔崇彥指出，"現在政府是有意識地做整個區域的城市設計，這就會涉及產業、住宅、商業等多種土地性質，迫使很多拿地的開發商不得不做商業物業的設計"。另一方面，從市場角度來說，房企也正在從原來的買地--建設--銷售這種粗放型模式，逐漸轉變到做西區二胎借款城市運營商的角色。"一些開發商也主動做些商業，為整個社區做配套，讓住宅部分溢價能力更強，讓自己的產品和其他項目有明顯的差距，因此這同時也是房企的主動選擇。"崔崇彥認為。
蛋糕難吞
"很多企業通過做商業獲得土地溢價、區域溢價等大區域開發的土地紅利。"崔崇彥認為。
但在熟諳商業地產操作的人士眼中，這塊看似可口的"蛋糕"並非那麼容易吞下。
"住宅房企轉型面臨的第一個難題就是思維轉型"。崔崇彥指出，商業則包括多方面，首先是招商，面對的是一些品牌商，談判能力、議價能力與小業主完全不一樣，不會像開發住宅的賣方市場那樣容易。另外從資源角度看，目前中國能夠獲得優質商戶資源的房企也不是很多，"對他們招商的能力有不小的要求，這也是現在很多房企越來越需要通過外部資源的引入解決這一問題的原因"。
開發商業地產繞不開的還有資金問題。"住宅房企走的都是短平快的方式，住宅開發拼的是周期、高周轉率，從拿地到開盤，時間越短，利潤越高，而商業是對整個項目的運作要求更高，它是一個長期的回報。開發商業對一個房企資金壓力的承受力是很大的考驗。未來商業地產，誰能獲得便宜的資金，誰就能在商業競爭中獲得優勢"。
崔崇彥還指出，目前的商業地產在結構上也存在風險，"房企在市中心拿地越來越難，成本越來越高，都轉到郊區拿地，在郊區做衛星城，未來郊區商業井噴，房企對商業投入的時機、業態配比的拿捏都需要慎重考量"。
然而，在這蓬勃發展的階段，商業地產項目開發主體悄然發生瞭變化。"我們從兩三年前就開始為此儲備人才，現在需要的是積累實操的經驗。"毛大慶表示。
其實，從2013年第四季度開始，北京市的商鋪市場就已開始放量。RET睿意德中國商業地產研究中心預測，2014年，北京商業地產新增供應量將有106.1萬平方米，2015年，預計160萬平方米，有望達到歷史第二高點。
不過，住宅房企開拓商業領域絕非輕而易舉。在商業地產開發的專業人士看來，其中風險重重。"這類房企面臨著思維轉型、資源獲取以及資金壓力等多重問題"。RET睿意德助理董事崔崇彥向中國房地產報記者表示，在中國能做好商業地產的房企還不是很多，住宅開發商難度會更大。
【年終專題】2013商業地產十大新聞
新聞來源http:/信用貸款率利試算程式二胎年息/bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/11312588051.shtml
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